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贷款攻略 深圳房价暴涨,其他城市会跟进吗?
深圳房价暴涨,其他城市会跟进吗?
摘要:最近很多人都看到新闻了,没有一点点防备,深圳房价又起飞了。

力哥理财 |  来源 力哥理财(ID:lglicai)

之前疫情关系,售楼处关门,小区不让进,一二手房都根本没法做买卖,仅有一些成交记录,也是过年前就敲定的,还没走流程。

如今春暖花开,国内疫情基本控制住了,楼市成交量重新起来了。

最近很多人都看到新闻了,没有一点点防备,深圳房价又起飞了。

但不是撒芝麻一样均匀上涨,而是宝安涨最凶,和去年相比,不少小区涨了30%,也就是去年底还8万,最近飙到10万+。

注意,我说的不是房东报价,也不是恒大那种打折文字游戏,而是真金白银付出去的,实打实的成交价,大涨了。

我的核心逻辑是,房价短期涨跌主要还是取决于中央态度,如果为了救经济,放弃“房住不炒”底线,重启夜壶,结果不言而喻。

但如果底线不破,不管地方政府如何搞各种小动作,房价整体上还是会处于平稳状态。

我当时给出的预判是:我对本届政府有信心,中央肯定不希望房价再度大涨,但更不允许房价大跌。

也就是疫情过后,大涨的可能性很低,大跌的可能性基本没有。

因此投资客,最好谨慎出手,刚需客,有合适就下手,毕竟长期看,涨的概率还是比跌的概率更大。

注意,这上面说的都是一二线,三线以下更多中小城市,长期看,房价肯定撑不住,硬撑着也是有价无市。

所以不是自住的房子,特别是商铺写字楼公寓这种,能出货的,尽快出掉,怕钱放手里变毛,想办法置换到一二线。

2个月过去了,现在楼市大环境有啥根本性变化吗?

我觉得并没有。

当时我预计到疫情对中国经济的打击肯定会促使央行重新放水,但只要限购限贷这些核心调控政策不松动,这水就很难流入楼市。

这两个月,也的确没听到政府救经济大幅放松楼市调控的声音,敢偷偷碰红线的地方政府都被爆锤了。

当时没料到的是,我们这边熬过去了,病毒却开始全球扩散,从韩国、伊朗,到欧洲、美国,再到数据失真的印度、拉美、俄罗斯、非洲……

绕了一圈,本来表现不错的新加坡又二次爆发,政府不得不强令所有人戴口罩。

然后就是全球央行大放水,尤以美国最极端,开启无节操无底线的无限放水模式……

相比之下,中国央行这次放水属于相当克制,虽然一季度GDP破天荒跌了6.8%,但我们这边最糟糕的时刻已过去,接下去是经济逐步复苏的阶段,会好起来的。

不过中国是外汇管制国,海外热钱没那么容易进来。

进来了也没那么容易变成人民币计价的不动产,更何况眼下欧美对中国的那个态度啊……只有脑袋被驴踢过的,才会现在这时来中国配置流动性极弱的不动产……

中国没放松调控,海外热钱也没来炒,老百姓天天喊着“没有报复性消费,只有报复性存钱”,那深圳这波到底怎么炒上去的?

就像技术分析做事后诸葛亮推演永远正确,预测却经常不准,力哥也只能试着找找看背后推手。

首先,和疫情心理冲击的关系很大。

这次以武汉和湖北为中心爆发的疫情,还是暴露了中西部城市和东部沿海经济发达城市之间,在城市管理水平上的明显差距。

尤其暴露了内地强二线城市,和北上广深之间的差距,还很大。

推而广之,不管是教育医疗资源的配置水平,还是就业创业的财富机会,一二线之间都还有不小距离。

这次疫情会让更多有能力有财力的人,选择往沿海走,往一线走。

那些原本在一线奋斗,纠结到底咬咬牙扎根一线还是回家乡二线安家的人,也会更倾向于留下来。

与此同时,3月以来,疫情全球扩散,对中国富人阶层的思想也造成重大冲击。

原本计划移民的,面对海外汹涌的繁华声浪,以及抗疫过程中,欧美应对普遍不及中国的事实,想法有所动摇。

对这些人来说,如果欧美不是最佳选择,那国内最好的选择还是一线。

其次,和放水贬值预期的关系很大。

过去十多年,一二线城市房价平均涨幅,和这十多年来GDP+CPI涨幅差不多。

也就是作为财富蓄水池,房价的持续上涨,既反映了经济增长,也对冲了物价上涨。

尽管房住不炒,调控不松,但很多人还是有悲观预期,认为这么多超发货币,最终还是会进入楼市,提前下手才能抗通胀,保财富。

第三,和这次信贷投放模式的关系很大。

央行开闸放水,不代表一定会有通胀。

因为央行是向商业银行提供廉价“面粉”,让银行有能力做出低成本的“面包”卖出去。

但不管多便宜的“面包”,也要有人买才行,所以最近很多人都接到各大银行的贷款促销电话,在央行威逼利诱下,商业银行铆足了劲“用金融支援实体经济”。

但银行卖的“面包”很特殊,就是钱,卖出“面包”就是借出钱,价格是利率,但这玩样儿没法立即银货两讫,得等一段日子才能把利息赚到手,但如果对方不还钱怎么办?

这就说到金融的核心:风控

不管“面粉”多便宜,银行都必须严格控制坏账率,才能最终赚到钱。

而且利率越低,银行利润率越低,越要降低坏账率,对低利率放贷反而更谨慎。

如今世道这么差,央行又三令五申不许银行把钱都贷给有政府信用背书的央企国企,导致无效信贷,必须直接支持民企和居民消费,怎么办呢?

那就找优质信贷人。

比如你名下有现金流水正常的企业,证明你有足够的赚钱能力和还款能力,就会优先借给你。

但如今很多企业日子也难过,对银行来说,更安全的借款人,是那些名下有一二线房产可抵押的。

就算以后你赖账,我把房子收了拍卖,很可能比你按时还款还要赚。

所以现在不少银行就做起了这种房屋抵押贷款的买卖。

你先全款把房子买了,再把房本抵押给银行,最多能贷出7成,利率甚至比9折房贷还低。

别说二套房贷,这么一搞,甚至比首套房贷还划算。

毕竟,人家是先全款买了房,拿房本抵押贷款,嘴上说是借钱去救企业保就业,非常政治正确啊。

但私底下把钱拿去买房,银行也很难查啊~

第四,和深圳落户门槛低的关系很大。

疫情冲击和放水预期导致更多人有意愿买一线,信贷支持政策又给一些头脑活络的人提供了绕过限贷的方法。

最后就剩一个问题:限购怎么破?

一线中,北京和上海户口都比金子还珍贵,广州相对容易点,但也有一定门槛,相比而言,深圳落户门槛非常亲民,“来了就是深圳人”。

除了本身户口在北上广的不太愿意为了深圳买房迁户口,户口在老家,本人又在深圳工作的,会有很强意愿把户口迁到深圳。

毕竟,前两天南昌已把落户限制全放开了,只要你是个人,不设任何条件,都能落户南昌。

这个做法也符合国家发展战略,未来会有越来越多二线省城跟风。

连省城户口都是白菜价,除非你家农村户口连着很多大城市近郊的宅基地,否则,还不如迁到深圳买房呢。

最后,深圳本就集中了全国汇聚而来的最聪明、最勇敢、最吃得起苦、最想发财的一群精英,这些人脑子活,胆子大,对未来有乐观预期,遇到眼下这种天赐良机,更有动力搏一搏,单车变摩托?

那为啥宝安涨那么厉害,连着南山为首的关内核心区一起涨,但龙岗、盐田、大鹏这些东部地区基本没啥动静呢?

可能也是因为这波主要是聪明的有钱人在买,深圳中心一路西移,到南山前海后,再往前就是海,只能向北往宝安发展,最后和东莞滨海片区连成一片。

这个城市发展脉络,过去几年力哥反复和大家叨逼叨,这是地理决定论,历史发展必然趋势。

深圳现在还能上车吗?未来还能涨吗?

我觉得深圳的城市定位和活力,配得上现在这房价。

只不过因为太易落户,限购政策使不上劲,导致深圳相对北上,短期看,产生了一定“泡沫”。

注意,这里说的“泡沫”,不是股市里会崩盘的那种,而是性价比偏低,有点划不来的意思。

这几年,北上房价都压死死的,尤其北京,深圳如今的房价已超越北京,更是把上海甩老远,独领风骚。

讲道理,假如你眼下都有房票,纯投资,买深圳不如买北上,尤其不如买上海,相对明显低估了。上海再怎么唱衰,也不至于和深圳房价差那么大。

如果你人在深圳工作生活,刚需,没得选。

这次疫情,其实对深圳经济冲击远大于北上,因为北京央企多,上海国企也不少,这两座城市的三产内需都很强大,但深圳全是民企天下,尤其是制造业民企,主打外向型经济,海外疫情泛滥,出口雪崩,对华为中兴这些企业的冲击更大。

打着“来了就是深圳人”的口号,低门槛吸引人才,本身没毛病,但客观上造成需求端无法抑制,房价持续上涨,现在又装聋作哑……这种局面,我认为深圳市政府是要检讨的。

一是如果任由房价上涨,深圳最终难逃“香港化”魔咒,制造业外逃,人才外流(买不起房,赚了点钱只能滚蛋),最终损害的是深圳自身长远利益。

二是深圳作为一线城市,房价走势有标杆引领作用,无数双眼睛盯着你,深圳暴涨会给全国人民一个很危险的错误信号,也就是现在很多人担心的——

其他城市会跟进暴涨吗?

上面分析了,只有信贷投放模式这一条具有普适性,会不会导致一些不限购的三四线城市也跟风上涨呢?

不能排除这个可能性。

如果有人要这样搏命,我只能送他8个字:飞蛾扑火,自寻死路。

第一和第二条因素,北上也有,但限购卡死死的,大量需求还一直压着,不太可能像深圳那样短期内迅速释放。

眼下全国各大城市成交都在回暖,是因为之前2、3个月一直被压着,现在买房需求属于报复性释放,能否长期持续下去,真不好说。

但不仅深圳,前几天,上海某豪宅一手楼盘也出了个排队抢购的新闻,大几千万一套的房子都有人抢,说明中国社会金字塔顶尖的人,已经敏锐嗅到货币贬值的气息,用一线豪宅提前锁定阶层地位不下滑。

换位想一想,如果你是信用良好的有钱人,从银行借到几千万低息贷款,如今这世道,你是选择继续招聘扩大生产做实业,还是拿去买房呢?

如果买房,是买老破小,还是买新建豪宅风险更低呢?

货币放水从来不可能根本性解决经济问题,只会导致聪明人,富人,有信用的人,获得更多廉价资金,用杠杆撬动财富进一步提升。

而不够聪明的人,穷人,缺乏信用的人(纯金融层面,非道德层面),往往只能被通胀洗劫。

现在这个世界的运行模式,真不太合理…

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